Dalam dunia properti, istilah developer properti sering kita dengar — terutama saat ada proyek perumahan baru berdiri di lingkungan kita. Namun, masih banyak pertanyaan di masyarakat tentang apa tugas dan tanggung jawab sebenarnya dari developer properti, terutama ketika muncul masalah seperti drainase yang tidak berfungsi dengan baik bahkan berdampak pada banjir di kawasan sekitar.

Mari kita bahas secara jelas dan objektif.

1. Pengertian Developer Properti

Pengembang properti adalah perusahaan atau individu yang mengembangkan sebuah proyek properti , seperti perumahan, apartemen, ruko, atau kawasan perumahan lainnya. Pengembang tidak hanya sekedar membangun rumah , tetapi bertanggung jawab atas keseluruhan proses pengembangan proyek tersebut — mulai dari akuisisi tanah, perencanaan, pembangunan, hingga pemasaran dan penyelesaian akhir.

Dalam regulasi Indonesia, pengembang perumahan juga memiliki hak dan kewajiban yang diatur oleh Undang-Undang Perlindungan Konsumen serta peraturan pemerintah terkait pembangunan organisasi.

2. Tugas dan Tanggung Jawab Pengembang: Lebih dari Sekadar Membangun Bangunan

Developer properti memiliki beberapa tugas pokok yang penting, antara lain:

• Riset pasar dan pembelian lahan — menentukan lokasi yang layak, aman, dan strategis.
• Perencanaan dan desain kawasan — termasuk desain rumah, taman, fasilitas umum, jalan, saluran air, dan infrastruktur lain.
• Perizinan dan legalitas proyek — memastikan seluruh izin konstruksi dan tata ruang sesuai regulasi.
• Konstruksi dan pengawasan mutu — membangun infrastruktur serta bangunan sesuai standar kualitas.
• Pemasaran dan penjualan — menawarkan unit kepada konsumen dan menjelaskan hak & kewajiban pembeli.
• Penyediaan fasilitas umum dan infrastruktur di kawasan yang dibangun — termasuk jalan, listrik, air bersih, dan drainase.

Ini berarti developer tidak hanya membangun rumah saja, tetapi juga bertanggung jawab atas berbagai aspek yang membuat kawasan hunian layak huni.

3. Apakah Pengembang Bertanggung Jawab atas Drainase dan Risiko Banjir?

Jawabannya: Ya — tetapi dengan beberapa syarat dan batasan.

Drainase merupakan bagian penting dari infrastruktur lingkungan yang harus direncanakan dan dibangun oleh pengembang sebagai bagian dari pengembangan kawasan. Infrastruktur ini mencakup saluran air hujan dan pembuangan udara untuk mengurangi risiko penampungan dan banjir di kawasan perumahan.

Dalam praktik di banyak negara, termasuk Indonesia dan negara lain, developer memiliki kewajiban untuk:

✔ Merencanakan sistem drainase yang efektif dan sesuai standar teknis.
✔ Memastikan drainase dapat menangani limpasan air hujan sesuai rencana tata ruang.
✔ Memperhitungkan dampak proyek terhadap aliran air di lokasi dan di sekitarnya, termasuk risiko banjir.

Namun perlu dicatat bahwa:

👉 Tidak semua developer dan proyek menerapkan ini dengan sempurna. Beberapa kasus drainase tidak berjalan baik karena:

• Perencanaan yang buruk — desain drainase tidak mempertimbangkan volume air hujan regional atau perubahan penggunaan lahan.
• Kualitas konstruksi yang rendah — pemasangan sistem drainase kurang sesuai spesifikasi.
• Kurangnya koordinasi dengan pengelola infrastruktur publik — drainase kawasan sering harus terhubung dengan sistem drainase kota/daerah, yang jika tidak dikelola bersama-sama bisa bermasalah.
• Pemeliharaan setelah serah terima — setelah developer menyelesaikan proyek, tanggung jawab pemeliharaan sering berpindah ke pemerintah daerah atau warga. Jika tidak dilakukan dengan baik, drainase bisa tersumbat atau rusak.

4. Mengapa Drainase yang Buruk Bisa Menyebabkan Banjir?

Sistem drainase yang tidak optimal dapat membuat air hujan tidak terbuang dengan cepat dan efisien, sehingga mengakibatkan genangan yang kemudian berubah menjadi banjir. Masalah ini sering diperburuk oleh:

• Curah hujan tinggi yang tidak terakomodasi desain awal.
• Permukaan tanah yang lebih banyak tertutup beton, sehingga air tidak meresap.
• saluran yang tersumbat karena kurangnya pemeliharaan rutin.

Inilah sebabnya mengapa desain perkotaan yang baik kini menekankan pentingnya sistem integrasi drainase berkelanjutan serta solusi ramah lingkungan (seperti perkerasan permeabel, penampungan air hujan, dan ruang terbuka hijau) agar udara tidak hanya dialirkan, tetapi dikelola secara alami.

5. Siapa yang Bertanggung Jawab Setelah Perumahan Jadi?

Pengembang umumnya bertanggung jawab membangun dan memastikan sistem infrastruktur berfungsi sampai dengan tahap serah terima kepada pihak yang berwenang atau manajemen kawasan (HOA/RT/RW). Setelah itu, tanggung jawab operasi dan pemeliharaan drainase dan fasilitas umum sering dipindahkan ke:

➡ Pemerintah daerah atau
➡ Badan pengelola lingkungan perumahan yang dibentuk oleh warga.

Jika sistem drainase berada dalam batas kewajiban publik, penanganannya tidak lagi langsung di tangan pengembang.

Kesimpulan

📌 Tugas developer properti jauh lebih luas daripada sekadar membangun rumah. Mereka bertanggung jawab atas perencanaan kawasan secara keseluruhan, termasuk infrastruktur penting seperti drainase, fasilitas umum, legalitas, dan penjualan.

📌 Masalah drainase dan banjir sering muncul bukan karena developer tidak berperan sama sekali, tetapi karena perencanaan yang kurang matang, kualitas pelaksanaan yang kurang maksimal, serta kurangnya pemeliharaan setelah proyek selesai.

📌 Oleh karena itu, solusi banjir tak hanya bergantung pada developer, tetapi juga pada peran pemerintah, otoritas tata ruang, dan masyarakat dalam pemeliharaan dan pengawasan berkelanjutan.